전용주거지역과 준주거지역, 주거지역의 양극단! 내 땅의 가치는?

전용주거지역: “오직 주거를 위해 태어난 땅”

전용주거지역은 말 그대로 ‘주거의 안녕’을 최우선으로 합니다. 상업적인 활동보다는 조용하고 쾌적한 생활 환경을 유지하는 것이 목적이죠.

제1종 전용주거지역: 단독주택 중심. (2층 이하 건축물이 많음)
제2종 전용주거지역: 공동주택(빌라 등) 중심. (5층 이하 건축물이 많음)
특징: 건폐율이 50% 이하로 낮고, 용적률도 50~150% 수준입니다. 집과 집 사이가 넓고 정원이 있는 부촌이나 고급 주택 단지가 주로 여기에 해당합니다.

체크해야할 사항

일조권 사선제한: 전용주거지역은 정북 방향으로의 일조권 사선제한을 매우 엄격하게 적용받습니다. 건물 형태를 잡을 때 가장 큰 변수가 됩니다.
용도 제한: 상가가 들어오기 굉장히 까다롭습니다. 제1종 근린생활시설 중에서도 소매점이나 의원 등 생활에 꼭 필요한 시설 위주로만 허용되며, 식당(일반음식점) 같은 2종 근생은 지자체 조례에 따라 불허되는 경우가 많습니다.
조용한 만큼의 대가: 쾌적하지만 유동 인구가 적고 상권 형성이 어려워, 수익형 부동산(상가주택 등)을 올리기에는 위치 선정이 매우 중요합니다.

주거지역 중에서 가장 땅값이 비싸고 인기가 많은 곳입니다. 주거 기능이 메인이지만, 상업적인 기능이 함께 들어올 수 있도록 허용해 준 지역입니다. 보통 주택가와 큰 도로(역세권)가 만나는 지점에 지정됩니다.

체크해야할 사항

용도의 다양성: 일반음식점은 물론이고, 오피스텔, 호텔, 의료시설 등 설계할 수 있는 프로그램의 폭이 매우 넓습니다.
일조권 사선제한: 주거지역에 속하기 때문에 상업지역과 달리 일조권 사선제한을 받습니다. 다만, 인접한 대지가 상업지역이거나 도로를 끼고 있는 경우 완화 조건을 꼼꼼히 따져야 합니다.
주거 환경 저해: 상업 기능이 섞이다 보니 전용주거지역에 비해 소음, 주차난, 빛 공해 등이 심해 실제 ‘거주 쾌적성’은 떨어질 수 있습니다.

“나는 조용히 살고 싶다”: 전용주거지역이 정답입니다. 옆집에 시끄러운 식당이 들어올 걱정이 없습니다.

“나는 돈을 벌고 싶다”: 무조건 준주거지역입니다. 용적률이 높다는 건 그만큼 팔 수 있는 면적이 많다는 뜻이니까요.